Căn hộ để bán: Nhu cầu cao ở hạng B và C

trong suốt hai quý đầu năm 2010 thị trường dự kiến sẽ không có thêm nguồn cung mới nào từ thị trường căn hộ dịch vụ. Thị trường này sẽ đón nhận thêm nguồn cung mới với hơn 230 căn hộ ở Tây Hồ và tổ hợp Crown plaza ở quận Từ Liêm vào quý 3 và quý 4/2010. Đa số nguồn cung tương lai (60%) tập trung ở quận Từ Liêm.

Nguồn cung ở các quận trung tâm có thể vẫn sẽ giới hạn trong một vài năm tới. Những dự án có thể nhìn thấy sẽ gia nhập thị trường đều tập trung ở những quận loại hai và đa số nằm ở khu vực bên ngoài, cụ thể là quận Từ Liêm. Đa số nguồn cung tương lai có xu thế phát triển về phía Tây và phía Bắc của Hà Nội.

Ở mảng căn hộ để bán, trong quý 4/2009, có 6 dự án chính thức ra mắt đã cung cấp cho thị trường thêm 1.090 căn hộ. trong số 6 dự án mới đầy sôi động này, Indochina plaza Hà Nội ở quận Cầu Giấy và Hòa Bình Green là dự án căn hộ hạng A; Gp Building, Canal park là nhóm hạng B; Chung cư Megastar Tây Hồ Tây và CT1&CT2 – Khu đô thị mới Đặng Xá là nhóm hạng C.

Tổng nguồn cung sơ cấp bao gồm 14 dự án với khoảng 2.200 căn hộ. Tổng nguồn cung thứ cấp tính đến quý 4/2009 là khoảng 29.580 căn hộ, trong số đó gần 2/3 nguồn cung tập trung ở quận Cầu Giấy, từ trên thị trường sơ cấp, số lượng căn hộ bán trong quý 4/2009 nhiều hơn quý trước. Ước tính có khoảng 1.461 căn hộ được bán trong quý 4/2009, tương đương 67% cung sơ cấp. trong khi đó chỉ có 435 căn hộ, gần đạt 38% rổ cung thứ cấp được bán vào quý trước. Căn hộ hạng C và B được mua nhiều hơn căn hộ hạng A.

Thị trường sơ cấp khu vực phía Tây Nam Hà Nội, đặc biệt là quận Hà Đông đã trở nên đặc biệt sôi động. Tuy nhiên sức nóng của thị trường không giữ được lâu, vào thời điểm cuối năm, thị trường đã hạ nhiệt.

trong quý 4/2009 thị trường thứ cấp không có nhiều biến động. Giá chào thứ cấp bình quân ở 11 trong số 12 quận nghiên cứu đều tăng trung bình 5,4% so với quý 3/2009. trên thị trường này, giá chào bình quân dao động từ 700 USD đến 4.200 USD/m².

Từ năm 2010 đến năm 2012 có khoảng 12.650 căn hộ đi vào hoạt động, trong đó có khoảng 2.040 căn hộ dự kiến được tung vào thị trường sơ cấp vào quý 1/2010.

Hiện nay, ở Hà Nội, sử dụng hợp đồng góp vốn để bán căn hộ trước khi hoàn thành phần móng đang là xu thế phổ biến. Cách thức này giúp chủ đầu tư huy động được một khối lượng vốn nhất định để phát triển dự án mà không cần phải tìm kiếm các kênh tài chính với những điều kiện đầy khó khăn khác.

trong quý 4/2009 có thêm rất nhiều dự án động thổ, có thể kể ra là Green House ở Khu đô thị mới Việt Hưng, Western Gate of Hanoi ở Mễ trì, Quận Từ Liêm, Cleve ở Khu đô thị mới Mỗ Lao, Quận Hà Đông…

Savills cho rằng trong quý 1/2010 giá chào sơ cấp căn hộ hạng B và C sẽ tăng, còn căn hộ hạng A sẽ không có thay đổi đáng kể so với quý 4/2009. Giao dịch trên thị trường thứ cấp có thể tốt hơn nhờ có Thông tư 02/2010/TT-BTC Bộ Tài Chính ban hành ngày 11/01/2010, cho phép người nộp thuế chọn cách đóng 25% tổng chênh lệch thu được từ giao dịch hoặc 2% trên tổng giá trị giao dịch. Nhu cầu nhà ở trong trung hạn vẫn sẽ giữ ở mức cao. Nhu cầu căn hộ hạng B và C có thể sẽ cao hơn hạng A và hạng B và C phù hợp với khả năng chi trả của nhiều người hơn.

Văn phòng cho thuê: cung tăng, giá có xu hướng giảm

Mặc dù so với thời kỳ đỉnh cao hồi năm 2007, thị trường văn phòng cho thuê vẫn đang ở trong thời kỳ sút giảm nhưng nhiều biến đổi đáng kể đó được ghi nhận trên thị trường tại Hà Nội trong quý 4/2009.

trong quý 4/2009, Savills ghi nhận tổng lượng cung văn phòng ở Hà Nội đạt hơn 600.000 m², tăng khoảng 23% so với quý 3/2009. Nguồn cung do 83 văn phòng các hạng A, B, C ở 8 quận nghiên cứu.

trong quý 4/2009, các văn phòng mới đi vào vận hành ở 5 quận đã cung cấp thêm một khối lượng diện tích văn phòng đáng kể, chiếm khoảng 18% tổng cung. trên thị trường đã có thêm 9 tòa nhà văn phòng bao gồm 2 tòa nhà hạng A, 3 tòa nhà hạng B, và 4 tòa nhà hạng C, chủ yếu tọa lạc ở quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình và Tây Hồ.

Đặc biệt, sự xuất hiện của hai tòa nhà hạng A là BIDV Tower và Capital Tower đó cung cấp thêm cho thị trường gần 45.000m² văn phòng.  Người thuê hiện nay đó có thêm nhiều lựa chọn để cân nhắc vì các tòa nhà văn phòng hạng A ở khu vực trung tâm đẫ trở nên có giới hạn một thời gian dài vừa qua.

trong quý 4/2009, công suất thuê tiếp tục suy yếu và giảm khoảng 2% so với quý 3/2009, trong đó công suất thuê ở văn phòng hạng A giảm 18% do có một khối lượng cung mới trên thị trường từ hai dự án thuộc quận Hoàn Kiếm. Công suất thuê của văn phòng hạng B giảm nhẹ ở mức 1% trong khi đó công suất thuê của văn phòng hạng C giảm hơn 10% so với quý 3/2009.

Giá thuê trung bình tất cả các hạng và các quận được ghi nhận ở mức 29USD/m²/tháng trong quý 4/2009, tăng khoảng 4.5% so với quý 3/2009. Tuy nhiên giá thuê bình quân hạng A và B giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 quý gần đây, giảm tới 18% so với mức cao nhất hồi quý 4/2008.

Nhu cầu văn phòng dự đoán là sẽ phục hồi và tăng nhẹ vào năm 2010. Kinh tế Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi tích cực, tỉ lệ tăng trưởng đạt 5.32% năm 2009, các công ty nước ngoài đang quay lại Việt Nam, các doanh nghiệp trong nước đang mở rộng kinh doanh. Các cao ốc văn phòng hạng cao dự kiến sẽ hoạt động ổn định trong một vài năm tới.

Dự báo trong 4 năm tới có khoảng 1,5 triệu m² diện tích văn phòng các hạng từ khoảng 100 dự án gia nhập thị trường. Tính riêng trong năm 2010, sẽ có thêm 170.000m² văn phòng được tung vào thị trường. Dư cung văn phòng được dự báo trước sẽ góp phần điều chỉnh thị trường xuống mức giá thuê thực tế hơn trong vài năm tới đây.

Đồng tình với nhận định trên, ông Richard Leech nhận xétt: Mặc dù có sự bùng nổ về nhu cầu, tỷ lệ trống tại một số tòa nhà sẽ có xu hướng tăng và giá thuê sẽ tiếp tục xu hướng giảm.

Đánh giá tổng quan về thị trường bất động sản Hà Nội trong năm 2010, ông Matthew powell nhận định: thị trường căn hộ để bán trong ngắn hạn, thiết kế và giá chưa gặp được kỳ vọng của người sử dụng cuối cùng; Áp lực cao lên phân khúc hạng A vì giá cao; Thị trường sẽ điều chỉnh xuống các phân khúc hạng thấp hơn trong vòng 2-3 năm tới. Tại thị trường văn phòng cho thuê giá thuê sẽ tiếp tục tiếp tục giao động trong năm 2010 với xu hướng xuống nhẹ ở khu vực trung tâm. Ở mảng thị trường bán lẻ, các siêu thị sẽ tiếp tục bùng nổ trong 2-3 năm tới, các chợ truyền thống ở trong khu trung tâm sẽ biến mất và các trung tâm mua sắm sẽ bắt đầu ngự trị.

Nhìn chung, thị trường bất động sản năm 2010 được các nhà nghiên cứu đánh giá có bước tăng trưởng cao, nhưng trong cơ hội có rủi ro. Ở đó, cơ hội là các quỹ đầu tư nước ngoài đang mở rộng khả năng phát triển kinh doanh ở châu Á, các tập đoàn bán lẻ rất quan tâm đến thị trường, cơ sở hạ tầng đang cải thiện trong trung hạn, thị trường tập trung hơn về phía người sử dụng cuối cùng, dân số và tài nguyên dồi dào; rủi ro từ lạm phát, lãi suất cơ bản ở mức cao, dư thừa nguồn cung ở một số mảng, một số vị trí khu vực, nhưng lại thiếu ở một số nơi…

Theo Bentonite